Павел Никифоров, журналист «Делового Петербурга», побывал на «Жилищном конгрессе» и опубликовал большой пост с выступления гендиректора «Вало Сервис» Константина Сторожева. Привожу его, пост, почти полностью.
______________________
Ключевой конфликт – противоречие между классической девелоперской моделью «построил, продал, забыл» и попыткой создать сложный, долгоживущий продукт (апарт-отель или гостиницу).

Девелопмент vs. долгий продукт
Для девелопера базовая логика проста: продать объект и выйти.
Но как только он начинает думать о будущем – кто купит, как будет работать объект – экономика усложняется. Это плата за амбицию сделать не просто продукт продаж, а устойчивый бизнес.

Многофункциональность – это не экономика
Современные проекты перегружены функциями: SPA, рестораны, общественные зоны.
Но ни одна из этих функций сама по себе не окупается. Это дотационные элементы или маркетинговая упаковка для продаж.
Ресторан в отеле – слабая модель. Найти арендатора-ресторатора в отель крайне сложно. Ресторан при отеле редко является самостоятельным устойчивым бизнесом. Его либо субсидируют, либо он не работает. Поэтому его нужно проектировать не как помещение, а как бизнес с понятным источником финансирования.

Проектировать нужно бизнес, а не функции
Недостаточно решить, «что будет» – важно понимать, «как это будет жить».
Нужно заранее считать операционную экономику:
кто управляет, на чем зарабатывает, почему не уйдет.

Петербург — перегретый рынок
Рынок гостиничных функций в Петербурге перегружен.
Предложение растет быстрее спроса.
Дополнительно конкуренцию усиливает краткосрочная аренда (самосдача).
В результате качественные гостиничные проекты оказываются в слабой позиции.
Инвестор — не инвестор
Покупатели апартаментов чаще всего не являются долгосрочными инвесторами. Они не думают горизонтом 10–20 лет. Их логика – гибкость: сегодня сдаю, завтра использую сам. Поэтому жесткие модели (например, обязательное управление на 10 лет) резко сокращают спрос.
Короткое мышление vs. длинный актив
Недвижимость создается на десятилетия, но покупатель мыслит короткими сроками. Это фундаментальное противоречие рынка. 

Конфликт собственников 
Со временем возникает разрыв интересов:
– одни сдают помещения под любой спрос (например, услуги),
– другие хотят сохранить уровень и класс объекта.
Они не договариваются. Это приводит к деградации проекта и потере качества.

Практические выводы:
Функции нужно разделять.
Гостиница и свободное использование – разные модели, их нельзя смешивать.
Экономику функций нужно считать заранее.
Если непонятно, кто будет финансировать операционную деятельность – функцию закладывать нельзя.

Главная ошибка девелопера:
Строится концепция без понимания, как она будет работать.
В итоге: есть помещение, есть ремонт, есть идея — но нет экономики и нет пользователя.
Итого:
– Многофункциональность – маркетинг, а не бизнес.
– Дополнительные функции почти всегда дотационные.
– Покупатель мыслит коротко, а продукт живет долго.
– Главный риск — конфликт собственников и деградация объекта.
– Устойчивый проект = заранее просчитанная бизнес-модель и разделение функций.

Источник: «Пятый угол. Петербург. Стройка.»