@apartpro встретился и поболтал с Дарьей Каневой, основательницей компании DSS Consulting Servises, которая организовала форум о гостиничной недвижимости ВНУТРИ.РФ, прошедший осенью в Минводах. Дарья – амбассадор формата апарт-отелей, занимается его продвижением в регионы и не радуется, что из-за ошибок девелоперов на рынок выходят некачественные проекты.

Дарья Канева называет рынок апарт-отелей в РФ новым и далеким от совершенства. Основная проблема — некачественные проекты из-за недостатка профильных игроков и неправильных расчетов. Новые девелоперы, часто без гостиничного опыта, пытаются быстро построить отели, что приводит к хаосу и неоправданным ожиданиям. Законодательная база не справляется с реалиями рынка, ухудшая ситуацию. По мнению Каневой, необходима грамотная аналитика и управление, а также профессиональные консультанты для избежания ошибок.Cocoon AI Summary

@apartpro: Сейчас на рынок выходит много проектов апарт-отелей, инвест-отелей, по сути гостиничных комплексов, которые продаются частным инвесторам. Но сам «продукт» выглядит сырым, хотя он развивается уже более 10 лет. Что, на ваш взгляд, происходит?

Дарья Канева: На рынке коллективных гостиничных инвестиций нет профильных игроков. Или их очень мало. Приходят новые, в лучшем случае с опытом жилищного строительства, но зачастую вообще никого строительного опыта не имеют, а участок есть – почему не построить гостиницу? Или – почему не купить участок и не построить ОТЕЛЬ! Ведь туризм сейчас в тренде, турпоток растет. Петербург, Калининград, Алтай – строй не хочу. Но люди не понимают, ни как это работает, ни как сделать, чтобы это работало. Они могут быть крутыми финансистами, банкирами, но фундаментально они новички на этом рынке. И какой бы не был у них крутой багаж за спиной, он не применим в гостиничном девелопменте.

То, что мы видим сейчас (за редким исключением) – новый рынок с новыми игроками, именно поэтому он катастрофически некачественный.

Это неизбежная данность, потому что он зарождается только сейчас, как в 1990-е зарождался рынок жилой недвижимости, со всем хаосом, со всеми обещаниями, которые не соответствовали реальности. Вопрос в том, как быстро он перерастет в качество. Хочется верить, что перерастет. Но пока что появляются новые игроки, количество проектов растет, но не их качество.

@apartpro: Законодатели обещают навести на нем порядок. Что-то там придумывают, правда, не говорят что.

Дарья Канева: Да, законодатели как-то пытаются решить эту проблему. Но они ее видят иначе. Многое из того, что сейчас находится на рассмотрении, может сильно усугубить ситуацию, а не помочь в ее решении. Потому что есть вещи, которые не надо регламентировать. Но так как у законодателя нет рыночных инструментов, чтобы это сделать, он закручивает гайки там где, закручивать не нужно, убивая вообще все: рентабельность, доходность, просто весь формат на корню.

Многие предполагают, что если есть отельный оператор, бренд, то строй, продавай дольщикам. Но только в России нет брендов, которые могут делать такие проекты. Все известные отельные операторы никогда не работали с проектами, где есть дольщики. Реализованных успешных проектов нет. Что они могут предложить? Как они будут взаимодействовать с множеством собственников?

Самая главная проблема всех проектов, которые на сегодняшний день реализуются, как ни банально, – это основные расчеты. Они в большинстве сделаны некорректно. Почему они получают не те суммы в итоге? Потому что они считали неправильно. Либо не считали вообще. Когда мы разрабатываем проект, мы начинаем с аналитики. Это дает основание нам полагать, полетит проект или нет. Недавно ко мне пришел известный бренд, в Кисловодске, полторы тысячи номеров. Я говорю: ну зачем столько, это никогда в жизни не загрузится, не продастся и не будет приносить заявленный доход. Но все тщетно. Печально то, что такую картину мы наблюдаем уже во всех регионах. А на самом деле надо задавать вопрос по-другому. А сколько номеров здесь нужно? Каких? Может быть, мы лучше дорого продадим триста. И они у нас будут загружены. В результате мы получим столько же денег, сколько планируется с тысячи номеров. Но получится успешный проект, а не разочарование, обманутые ожидания…

И третья проблема – это, собственно, управление. Множеством собственников управлять сложно. Это вообще конструкция не всем понятная, особенно классическим отельерам. У тебя должен быть очень жесткий и понятный договор, договорная база. А ее тоже все сочиняют на ходу.

Даже если вы все посчитали и уверены в своей идее, лучше свериться с профессиональным профильным консультантом. Как минимум услышать второе мнение, а в идеале – исправить ошибки». ОВ