Тема доходности апартаментов – чуть ли не самая (или самая) актуальная. @apartpro попросил Максима Ельцова, гендиректора «ПИА Недвижимость», высказать свое мнение на эту тему, тем более (я знаю) у него в собственности есть апартаменты. Рекомендую канал Максима Ельцова – профессионалам рынка недвижимости он будет полезен и интересен.

- Сразу оговорюсь: это личное мнение, основанное на собственном опыте, клиентских сделках и общении с инвесторами.

Доход от недвижимости складывается из роста стоимости самого объекта (капитализации) и арендного дохода. Оба компонента важны и оба должны учитываться в инвестиционной логике.

Действительно многие собственники считают доходность так: берут цену покупки объекта несколько лет назад и сопоставляют ее с текущей арендной ставкой. Например, квартира или апартамент куплены за 5 млн рублей несколько лет назад, а сейчас сдаются за 60 тыс. в месяц. Доходность от сдачи (рассчитанная по текущей аренде) на бумаге получается  весьма привлекательной. Окупаемость только за счет арендных платежей – прекрасная.

Но это серьезное искажение. Потому что за годы выросла не только аренда, но и цена самого актива. Если объект сегодня стоит уже 10 млн рублей, то считать текущую доходность по аренде от старой цены покупки некорректно. Для оценки результатов инвестирования надо учесть доход от роста стоимости самого актива (текущая рыночная цена-цена покупки) и фактический доход от аренды, полученный на текущий момент. И сопоставление этого итогового дохода с затратами на покупку объекта и даст фактическую доходность вложений. Разумеется, надо учитывать срок инвестирования, чтобы рассчитать годовую доходность в процентах. Грамотные инвесторы еще добавят, что надо обязательно сопоставлять этот доход с депозитными ставками, альтернативными вложениями.  А еще учитывать инфляцию и налоговую нагрузку, которая может кардинально поменять эффективность инвестирования.

А хорошее соотношение текущей аренды с изначальной ценой покупки стоит воспринимать как косвенный показатель удачного вложения. Но в любом случае это «посмертный» показатель, который помогает понять эффективность предыдущих действий. А вот если мы смотрим в будущее, оцениваем целесообразность покупки/продажи объекта или эффективность его использования, то необходимо сопоставлять текущий арендный доход с актуальной рыночной ценой объекта (по которой его можно продать).

Например: за несколько лет владения юнитом или встроенным помещением доходность (с учетом роста цены и арендного потока) составила 15% годовых. Текущая доходность, рассчитанная как доход от аренды/рыночная стоимость, составляет 7%. И это отправная точка для дальнейшего решения инвестора. Если он видит на рынке объекты, которые потенциально дадут большую доходность, то есть повод задуматься о реализации объекта и вложении в новый проект. Согласитесь, если оценивать этот же  актив по соотношению текущей арендной ставки и старой низкой цены покупки, картина будет совсем иной. Получившаяся фантастическая доходность по аренде не позволяет принять адекватные решения о дальнейших действиях с активом.

Что категорически не стоит делать – закладывать в расчеты будущей окупаемости красивые допущения: ежегодный автоматический рост аренды, гарантированное подорожание недвижимости, стабильного арендатора на десятилетия вперед. Именно на таких предпосылках строится огромное количество ошибочных решений. И именно эти искажения закладываются в красивые маркетинговые презентации от застройщиков и частных продавцов объектов.

Можно учитывать потенциал роста стоимости, но только если есть фундаментальные причины: открытие метро рядом, резкий рост пешеходного трафика, ввод крупного жилого массива, объективное улучшение локации. И даже тогда – с большим запасом осторожности.

Если считать честно, то доходность от сдачи в аренду апартаментов и встроенных торговых помещений вовсе не 12–15% годовых, как обещают в рекламе и блогах. И даже совсем не 10%. Хороший доход от аренды это 6–8%, а всё что выше – уже предмет внимательного анализа. Разумеется, есть потенциал от роста стоимости объектов, но его надо учитывать отдельно.

Важное следствие перечисленных искажений: инвесторы фокусируются на ярких объектах с красивыми ошибочными цифрами, упуская из вида крепкие интересные объекты с реальной доходностью.