@apartpro встретился с генеральным директором компании PLG Ольгой Смирновой. Недавно компания объявила о запуске программы гарантированного дохода сроком на 10 лет в апарт-отеле «ПРО.Молодость», который сдается в этом году в Петербурге. Такая доходная программа впервые запускается в Петербурге.

Олег Воронин: Гарантированный доход на 10 лет – уникальное для Петербурга, да и для всего рынка апарт-отелей предложение. Уточню: имеется в виду чистая выплата инвесторам, собственникам апартаментов в месяц?

Ольга Смирнова: Да, это выплаты до налогообложения. Уже с учетом коммунальных платежей, операционных расходов, нашей комиссии. Чистый доход. Плюс ежегодная индексация.

О.В.: Почему вы решили перейти на такую схему?

О.С.: Если вы знаете, у нас произошли корпоративные изменения в кадровом составе управленцев и бенефициаров, я осталась в компании одна, мой партнер, Марина Павлюкевич (бывший гендиректор PLG), переехала в Москву. В связи с этим я решила проделать «идеологическую работу над ошибками».

Мы когда выходили на рынок с инвестор-продуктом, с доходным инвестиционным сервисным квадратным метром, изначально мы эту идеологию и задумывали, но на нее, честно сказать, не осмелились, потому что боялись волатильности рынка и боялись, что на практике те инструменты, которые мы могли использовать, не сработают, как мы планировали. Была расчетно-презентационная гипотеза о том, как это могло бы работать. Но уверенности не было. Теперь у нас есть опыт работы первого нашего инвест-отеля IN2IT на Витебском. Мы понимаем, с чем нам придется столкнуться, как этим управлять. IN2IT демонстрирует неплохие результаты по ADR, заполняемости, чувствует себя уверенной «трешкой».

О.В.: Но IN2IT (апарт-отель построен и управляется PLG) работает по котловому принципу. Здесь нет гаранта на 10 лет.

О.С.: На примере этого отеля мы видим, какие недостатки у такой модели, которую сейчас используют практически все апарт-отели, я бы даже сказала: это системная проблема апарт-отрасли. В периоды, когда загрузка не 80% или не 97%, доход с учетом той ставки реальных костов управляющей компании, с которой мы столкнулись в действительности, против той, которую мы планировали в своих расчетных гипотезах, оказывается ниже, чем уровень арендного дохода находящегося объекта рядом, жилого объекта, который не владеет такой инфраструктурой, как мы.

То есть получается, я, являясь инвестором, собственником юнита в объекте, который по инфраструктурным характеристикам выше, чем у соседа у меня за спиной, зарабатываю меньше. У меня есть лобби, у меня есть ресепшн, у меня есть рум-сервис, у меня есть уборная в лобби, все это моется, убирается, и всего этого нет в жилой недвижимости. Почему я зарабатываю меньше?

Причина этого в том, что изначально мы все, кто дебютировал на рынке сервисных апартаментов, действительно думали, что накладные расходы управляющей компании меньше, чем получается в реальности, если ты хочешь обеспечивать профессиональный сервис.

Это трудный разговор с собственником, когда ты обещаешь, что будешь от выручки «забирать» 20-25%, а по факту получается 45% и выше. Поэтому мы пришли к необходимости реформирования концепции, чтобы снять часть вопросов инвесторов и создать стабильно работающую, понятную модель.

Мы стали делать ревизию, стали смотреть рынок. У нас получилась расчетная модель с окупаемостью номера, находящегося в доходном сервисном инвестиционном объекте, 10 лет. Что мы делали, когда анализировали? Мы брали категорию номера, планировки, понимали, как он оснащен, понимали уровень позиционирования этой категории и сравнивали с арендной ставкой на жилье в допустимом ореоле локации с такими же условно характеристиками. Дальше мы сделали допущение: прирост инвестиционной стоимости квадратного метра в номере, в инвестиционном сервисном доходном объекте, должен опережать инвестиционный прирост в жилом квадратном метре. Инвестиционный прирост стоимости квадратного метра по любому существует, вне зависимости от того, какие ветры враждебные веют над нами, форс-мажоры и прочее. Хотя бы на уровне инфляции. Инвестиционный прирост на уровне инфляции, либо чуть выше, он как бы не оспаривается, как природное явление.

Но наша гипотеза и математический анализ заключается в том, что инвестиционный прирост на наших объектах выше, чем на квартирах. Почему? Потому что сам объект качает. Мы сделали шаг прироста по арендной ставке и по инвестиционному метру примерно равным инфляции в своей модели. В то же время инвестиционный прирост на нашем квадратном метре выше, чем на жилом «квадрате». Сам объект, который управляется нормальной управляющей компанией с нормальными требованиями по безопасности, по качеству, по амортизационным характеристикам, по капремонту, по заселению, по маркетинговому продвижению, - этот объект целиком, сам по себе, весь в совокупности, нацелен на увеличение капитализации, то есть стоимости этого объекта. В отличие от жилого дома, который, как новый автомобиль, выехал из салона (ввелся в эксплуатацию), и его стоимость начала снижаться. То есть получается, мы построили объект, его храним, бережем, управляем и привлекаем туда поток. И за счет привлечения потока капитализируем инвестиционную стоимость самого квадратного метра.

Наша модель в итоге выдала 10 лет окупаемости. Это не значит, что теперь УК может спать спокойно, считая выручку и прибыль. Нет, это означает, что ты должен обеспечивать уровень операционной дисциплины, менеджмент качества и прочее, чтобы соответствовать этой модели.

О.В.: Как будет оформляться 10-летний гарант?

О.С.: Он будет оформляться соответствующим договором аренды, с регистрацией в ФРС, с указанием конкретной суммы выплат.

О.В.: Форс-мажоры прописываются?

О.С.: Да. У каждого инвестиционного инструмента свои риски. Несмотря на то что недвижимость традиционно надежная и консервативная инвестиция, но и на нее влияют внешние обстоятельства.

О.В.: Подписчики спрашивают, а что будет в случае банкротства компании? Что случится с гарантом? 10 лет – все-таки немаленький срок.

О.С.: Теоретически мы можем обанкротиться.  Но мы не планируем уходить с рынка. Мы строим жилой комплекс на Заставской, недавно купили новый проект, еще один проект в работе.

Скажу честно, когда мы разрабатывали эту программу, некоторые аналитики внутри команды говорили: сейчас выйдем на рынок с 10-летним гарантом, и все подумают, что мы умираем, и это крик отчаяния. Это прямо… не знаю, я прямо злюсь на такие тезисы, потому что, с одной стороны, все можно, что ты видишь, слышишь даже в жизни, оценивать с отрицательной коннотацией. Есть такая внутренняя склонность. Но с другой стороны – чем рискует инвестор даже в случае банкротства УК? У инвестора в собственности есть юнит, с пакетом арендатора (а это качественная износостойкая мебель, техника, это дизайн, материалы, рассчитанные на долгий срок эксплуатация в режиме отельного номера). Все составляющие инвестиционного прироста по квадратному метру уже никуда не деваются. Получается, инвестор рискует только тем доходом, который на момент случившегося недополучен.

О.В.: Сколько номеров планируете взять в управление в «ПРО.Молодость»?

О.С.: В планах взять 200-300 номеров в управление. Часть номеров, к примеру, на последних этажах, в силу логистики, скорее всего уйдут в долгосрок.

Кроме того, у нас есть еще примерно 100 человек, которые хотели бы попасть в управление, соответственно, мы к этому отельному ядру условно добавили их, но это в режиме доброй воли.

О.В.: Что будет с теми, кто уже приобрел апартаменты, по старым, так сказать, правилам?

О.С.: С ними скорее всего будем решать вопрос в индивидуальном порядке. Для попадания в отельное управление придется дооснащать номера по новой концепции. В частности мы внесли изменения в конструкцию здания – чтобы была возможность установить кондиционеры. Нас в этом поддержал Сбербанк. Номера в управлении – все сдаются с кондиционерами. Остальные – по желанию.

У нас 2072 юнита. Мы людям говорим, если хотите жить в комплексе – живите, хотите сдавать через нашу управляющую компанию – сдавай, это будет допуслуга, также можно стать частью отельной истории, и мы точно не будем выплачивать доход ниже того, который можно получить в жилом фонде.

О.В.: В вашей новой концепции кроме гарантированного дохода заявлен выкуп апартаментов через 2 и 4 года.

О.С.: Если вы считаете, что УК некачественно что-то делает или вам не нравится, или вы думаете, она подворовывает, или может у нее там главный инженер слишком много зарабатывает, вам кажется, что надо, чтобы он получал поменьше – пожалуйста, через два года у вас есть право сказать, у меня изменились жизненные планы, мне нужны деньги, я больше с вами не хочу, вы мне не нравитесь. Вы приходите и говорите, я хочу, чтобы вы нас выкупили.

Что мы в этот момент делаем? Мы смотрим стоимость дохода, который собственник получил за эти два года, отнимаем от него половину и выкупаем апартаменты по той цене, по номинальной, за которую человек входил в сделку, за минусом половины этого дохода, полагая, что это изъятие с лихвой перекрывается инвестиционным приростом стоимости квадратного метра. Я уверена, что к нам не будут приходить за опционами, потому что стоимость метра будет демонстрировать уже динамику инвестиционного прироста.