apartpro встретился с гендиректором компании «МТЛ-Апарт», которая управляет более 1000 апартаментами в Петербурге и Новосибирске. В этом году введены несколько апарт-комплексов, отельной частью которых будет управлять «МТЛ», в частности «Вольта» и «Avenue Apart на Пулково», начал работу «Фурман 1845». Поговорили немного о текущем положении апарт-отелей и не только.

apartpro: Сначала года @apartpro фиксирует снижение выплат собственникам апартаментов. Хотя по планам и по логике развития туристского объекта они должны, наоборот, расти.

Николай Антонов: Да. Падение есть у всех. Причин для этого много. И они неоднократно озвучивались. Увеличение налоговой нагрузки. Снижение покупательской способности. Рост конкуренции. Рост операционных расходов. Достигнут «потолок» тарифов (ADR). Сокращение корпоративного сегмента (B2B). Рост стоимости привлечения клиента и зависимость от OTA.

Я бы обратил внимание на такой фактор – изменилась экономика гостя. Гости стали реже ездить. Бизнес-туристов, которые помогали вытягивать наши локации, стало значительно меньше, потому что корпорации так или иначе сокращают проведение мероприятий, минимизируют командировочную активность. Мы не можем влиять на это, не можем организовывать больше корпоративов, когда к нам приезжают и заселяются целыми автобусами, не может организовать крупные фестивали, международные спортивные мероприятия, слеты. Мы живем и работает в той ситуации, которая складывается. Хотелось бы, чтобы она складывалась иначе. Более позитивно.

apartpro: Но для собственника самый важный показатель – это доход. Со всех утюгов до сих пор обещают миллионы в год, только купи. А на деле…

Николай Антонов: Конечно, доход. Среднее снижение по нашему портфелю составляет порядка 16%. Нагрузка на бизнес растет. Мы были вынуждены поднять комиссию с 10 до 15%, хотя она остается ниже среднерыночной.

Этот бизнес не простой. И обещать золотые горы можно на этапе строительства ради стимулирования продаж, но есть реальность, такая как есть.
Для нас как для компании самый важный показатель – это лояльность клиентов. У нас минимальный процент выхода клиентов из-под управления. В некоторых компаниях искусственно препятствуют, ставят запрет на выход без штрафа или до конца срока договора. В нашем случае такого нет, инвестор может расторгнуть договор в течение месяца-двух, без штрафных санкций, предупредив управляющую компанию. И мы видим, что отток наших постоянных клиентов происходит не из-за качества управления, а всё-таки из-за каких-то семейных обстоятельств, когда они принимают решение продать или переложиться в другой актив.

apartpro: Ваша компания – одна из немногих, которая не использует котловой метод в распределении выручки. Сейчас большинство используют котел.

Николай Антонов: Это принципиальная позиция. Котел хорошо, когда весь апарт-комплекс функционирует как одна гостиница, когда все собственники передали свои апартаменты в управление. Так не происходит или происходит редко.

У нас индивидуальный подход. Электронная программа равномерно распределяет загрузку по всем номерам. Мы видим, если какой-то номер не загружается, программа автоматически его дозагружает. Это первое. Второе – за каждым собственником закреплены два конкурирующих между собой персональных менеджера, которые почти 24 часа в сутки следят за заполняемостью и доходностью апартаментов того собственника.

И наш подход, в отличие от котла, как раз позволяет не скрывать проблемы. В котле, как в чёрном ящике. Формула – в нее сложили все каналы бронирования, принтер, бумагу, мороженое, рекламу, поездки на фестивали. У нас же прозрачная отчетность, собственник получает персонифицированный отчет и видит все: как его номер сдавался, сколько заработал и так далее.

Да, это сложно. Для нашей компании это дополнительные затраты. Мы настроили две системы: «1С-бухгалтерия», «1С Отель», поженили их со всеми модулями бронирования, поженили с отчётностью. Поэтому подчёркиваю: мы продолжаем действовать по принципу самой, на мой взгляд, прозрачной компании.

Кроме того, мы как компания занимаемся не только управлением построенных объектов. Часть нашего бизнеса – это консалтинг, им мы начали заниматься уже более 10 лет назад. Это также позволяет компании развиваться за свой счет и не зависеть на сто процентов от арендного бизнеса, позволяет сохранять коллектив, конкурентный уровень зарплат.

apartpro: Мои подписчики возмущаются, что в стране продолжают строить все новые и новые апарт-комплексы, при этом турпоток не растет, платежеспособность снижается. А тут и доходы падают. Не пора ли остановиться?

Николай Антонов: Нужно понимать, что все проекты, которые сейчас строятся или готовятся к старту продаж, – это проекты не сегодняшнего дня. От идеи, покупки участка до начала реализации проходит как минимум пять лет. То есть все эти проекты задумывались, просчитывались в то время, когда рынок рос, был постковидный всплеск внутреннего туризма, уже была отработанная схема получения проектного финансирования. Соответственно, чтобы не соскакивать с этих уже установленных рельсов, девелоперы принимали решение о приобретении тех или иных земельных участков коммерческого назначения под строительство апарт-отелей.

Апарты были и остаются лучшим способом для девелопера использовать земельный участок, не предназначенный для жилищного строительства. Но предпринимательские риски за последние годы, конечно, выросли, в том числе в сфере аренды недвижимости.

По поводу «не пора ли остановиться». У нас в работе сейчас 19 новых проектов, часть контрактов уже подписана. Интерес к этому формату есть. Он смещается в регионы, в Петербурге, впрочем, тоже есть новые проекты.

apartpro: Но в данных условиях реализовывать их будет непросто…

Николай Антонов: Сегодня девелопер, собственник проекта подходит к реализации своего актива более серьезно, старается сделать так, чтобы проект получился уникальным, чтобы инвестор был не просто доволен, а чтобы он потом пришел в другой проект. Наша компания помогает в этом. Вот, к примеру, идеально сделанный апарт-отель «Фурман», с красивым дизайном, наполнением. Почти весь продан. В «Серебре» собственник очень скрупулёзно подходил к дизайну, к отделке лифтовых холлов, к внутренней отделке, в каждом номере стеклянные перегородки. Очень хороший новый проект.

@apartpro: На Парнасе большой проект заявлен тоже под вашим управлением. Но если честно, не странное ли место для отеля?

Николай Антонов: Там микс, гибрид. И жилье, и детские сады, площадки, ну и близость к метро никто не отменял. Отельная функция, уверен, будет востребована. Очень интересная концепция, в которой представлены все типы недвижимости. «Главстрой» получает последние технические условия. Проект архитектура, компоновка уже сформированы. И я считаю, что это будет очень удачный проект. Это целый комплекс зданий и сооружений, жилье с социалкой, вы можете купить квартиру, рядом – доходную недвижимость, которую можно сдавать через управляющую компанию, поселить своих родственников, гостей по специальной цене от УК и прочее. Много сценариев.

Это может, конечно, прозвучать оптимистично. Но мы, управляющие компании, как и строители – оптимисты.

@apartpro: Но все-таки массовый инвестор не столь оптимистичен, интерес к апарт-недвижимости снизился, очень много негатива вокруг этого формата.

Николай Антонов: Если мы говорим про инвестиционную недвижимость, то другого универсального формата, кроме апартаментов, нет. Это коммерческие помещения, которые можно использовать для долгосрочной и краткосрочной аренды, с оператором и без, можно использовать под офисы. Это универсальный инструмент.

Боязливые инвесторы вкладываются в квартиры и правильно делают, меньше рисков, меньше доходности, ну, по крайней мере, ты понимаешь, во что ты вложился.

Средний рискованный инвестор вкладывается в новую стройку, в новые апартаменты.

Я как раз рекомендую рассматривать новые объекты в новых локациях с каким-то потенциалом в будущем. Конечно, цена входа имеет значение, варианты покупки, рассрочка и прочее.

@apartpro: Калининград, Крым?

Николай Антонов: В Калининградской области есть устойчивый рост, но опять же точечно. Мы сейчас рассматриваем там два проекта, но они, скажем так, более камерные.  Крым и Краснодарский край, к сожалению или к счастью, мы не рассматриваем – и не из-за высокой конкуренции девелоперских проектов – их там не так много, как кажется, а из-за завышенных ожиданий и застройщиков, и отделов продаж, из-за ожиданий чистой доходности, которые, на мой взгляд, скомпрометированы обещаниями 15-20% доходности. 

А обманутый инвестор и неудовлетворённый инвестор – это хуже, чем лояльный инвестор, получающий среднюю доходность по рынку.

Коммерческая недвижимость является рискованным продуктом. А все владельцы – это не дольщики, а предприниматели, которые, как предприниматели, принимают самостоятельное решение с учетом уровня риска и возможностей получать доход на вложенные средства.